Comunidad de propietarios y alquiler turístico: cuándo puede prohibirlo la ley
Publicado el 24 de agosto de 2026
No hace falta que lo diga el ayuntamiento ni ninguna comunidad autónoma: desde 2025, tu propia comunidad de vecinos puede votar para prohibir el alquiler turístico en el edificio. No necesita el acuerdo de todos —basta una mayoría de 3/5— y no depende de que tu apartamento cumpla toda la normativa turística a la perfección. Esto es lo que dice la ley, qué puede aprobar exactamente una comunidad y qué pasa con quien ya está operando cuando se vota.
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal
La reforma no crea una ley nueva de cero: modifica el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, la misma que regula el funcionamiento interno de cualquier comunidad de propietarios en España. Antes hacía falta unanimidad para tocar algo así de sensible; ahora basta una mayoría de 3/5 de los propietarios que a su vez representen 3/5 de las cuotas de participación —una doble mayoría, no solo contar cabezas— para acordar tres cosas distintas, de menor a mayor intensidad:
- Limitar la actividad —por ejemplo, permitirla solo en ciertas plantas o un número máximo de viviendas—
- Condicionar su ejercicio —imponer requisitos adicionales, como aforo, horarios o zonas comunes excluidas—
- Prohibirla por completo en el edificio
El acuerdo tiene que constar expresamente como punto del orden del día de una junta convocada para ello —no vale colarlo en el turno de ruegos y preguntas—, y notificarse a todos los propietarios, asistan o no a la junta.
El recargo de hasta el 20% en la cuota, la opción intermedia
La misma mayoría de 3/5 permite algo menos drástico que prohibir: establecer un recargo de hasta el 20% en la participación en los gastos comunes de las viviendas que se dedican a alquiler turístico. Es una vía que algunas comunidades usan como paso previo —o alternativa— a la prohibición total, y que conviene vigilar en las actas igual que la prohibición: no aparece necesariamente como un aviso dramático, sino como un punto más del orden del día.
No es retroactiva: qué significa exactamente
Esta es la parte que más tranquiliza y más se malinterpreta a la vez. Si tu apartamento ya estaba operando legalmente como alquiler turístico antes de que la comunidad apruebe la prohibición, puedes seguir haciéndolo aunque el resto del edificio quede vetado a partir de ese momento. La prohibición no te expulsa retroactivamente de una actividad que ya ejercías.
Pero "ya estaba operando legalmente" es la parte que hay que poder demostrar: declaración responsable presentada y número de registro turístico en regla, no solo la intención de alquilar o un anuncio publicado. Si estás en pleno trámite cuando se aprueba la prohibición —solicitud presentada pero sin resolver, por ejemplo—, es una zona gris donde conviene asesorarse antes de asumir que estás cubierto. Si te lo estás planteando, cuanto antes completes el alta, antes queda tu actividad protegida frente a un acuerdo futuro.
Cuidado con los estatutos originales: esto es un caso aparte
La mayoría de 3/5 es la vía para que una comunidad decida prohibir el alquiler turístico ahora, cambiando una situación previa donde no estaba restringido. Es distinto de un edificio cuyos estatutos ya prohibían esta actividad desde su constitución, antes de que compraras tu piso: esa restricción no depende de ninguna votación posterior ni de mayorías reforzadas, vincula a todos los propietarios desde que adquirieron la vivienda bajo esas reglas, y no se beneficia de la irretroactividad que protege a quien ya operaba cuando se vota un cambio nuevo. Antes de comprar o alquilar un apartamento pensando en destinarlo a uso turístico, revisar los estatutos inscritos es tan importante como revisar si la comunidad tiene planeada una votación.
Qué puedes hacer antes de que se vote
- Pide las últimas actas de junta: un punto sobre "actividad turística" en el orden del día es la primera señal, mucho antes de que llegue a votarse
- Revisa los estatutos originales de la comunidad, no solo los acuerdos recientes
- Si ya alquilas o estás decidido a hacerlo, no dejes la declaración responsable ni el alta en SES.Hospedajes para más adelante
- Si no puedes asistir a la junta donde se vote, delega tu voto en lugar de dejarlo en blanco
Cómo te ayuda GuestMalaga
Esto es una decisión que toma la comunidad de propietarios, no algo que ninguna herramienta pueda resolver por ti —pero una vez tienes claro que puedes operar, GuestMalaga se encarga del resto: el check-in del huésped y el envío del parte a SES.Hospedajes, con el control de ingresos y gastos del alojamiento en el mismo sitio. Tienes el resto de trámites previos a abrir en nuestro checklist de apertura de un apartamento turístico.