Checklist de apertura de un apartamento turístico en España
Publicado el 20 de agosto de 2026
Declaración responsable: el trámite que sustituye a la licencia
Abrir un apartamento turístico en España no exige esperar una licencia que alguien conceda: el trámite habitual es una declaración responsable ante la administración competente —según la comunidad autónoma, puede presentarse ante el propio ayuntamiento o directamente ante la comunidad—, que da de alta el alojamiento con un número de registro de forma prácticamente automática. Cada comunidad autónoma tiene su propio registro turístico (RTA en Andalucía, HUT en Cataluña, VFT en la Comunitat Valenciana…), así que el nombre y el organismo exacto cambian según dónde esté el apartamento. Algunas comunidades han añadido requisitos previos más estrictos —Madrid, por ejemplo, exige desde 2026 un certificado técnico de un arquitecto antes de presentar la declaración—, así que conviene comprobar la normativa autonómica vigente antes de dar el trámite por sencillo.
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
En la mayoría de comunidades hace falta acreditar que la vivienda es habitable antes de poder presentar la declaración responsable. Según la comunidad, el documento que lo acredita es la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación —esta última la expide siempre el ayuntamiento—; algunas comunidades piden solo una de las dos. Si no la tienes todavía, es de los trámites que más tiempo suele llevar, así que conviene empezar por aquí.
Comunidad de propietarios: puede prohibirlo por mayoría de 3/5
Desde abril de 2025, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal permite a una comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico en el edificio con una mayoría de 3/5, no unanimidad. La prohibición no es retroactiva: si tu apartamento ya estaba operando legalmente antes de esa fecha, puede seguir haciéndolo aunque la comunidad apruebe después la prohibición para el resto. Conviene consultar las actas de la comunidad antes de invertir en el resto de trámites.
Elementos físicos que suele exigir tu comunidad autónoma
Con variaciones según la comunidad, se repiten en casi todas:
- Extintor visible y accesible
- Hojas de reclamaciones a disposición del huésped
- Botiquín de primeros auxilios
- Hoja informativa con normas de la vivienda y teléfonos de emergencia
- Placa o distintivo identificativo en la entrada, obligatorio en algunas comunidades
Alta en SES.Hospedajes
Esta es la única obligación de esta lista que aplica exactamente igual en toda España, Cataluña y País Vasco aparte (que usan sus propios sistemas): el Real Decreto 933/2021 exige comunicar los datos de cada viajero al Ministerio del Interior. Tienes el detalle completo en nuestra guía del parte de viajeros y en cómo darte de alta paso a paso.
Tasa turística, si tu comunidad la tiene
No es una obligación nacional: solo algunas comunidades autónomas la cobran, y donde existe es el alojamiento quien la recauda del huésped y la ingresa a la administración. Antes de abrir, comprueba si tu comunidad la aplica y a qué tarifa.
Seguro de responsabilidad civil
Varias comunidades autónomas lo exigen como condición para operar, con cuantías mínimas de cobertura que varían según la normativa autonómica. Aunque tu comunidad no lo exija como requisito, es una cobertura razonable a contratar de todos modos, dado el riesgo real que cubre.
Obligaciones fiscales
El alta censal (modelo 036/037) solo es obligatoria si el alojamiento presta servicios de tipo hotelero —limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama—; un alquiler sin esos servicios añadidos generalmente no la necesita. Al margen de eso, los ingresos del alquiler siempre hay que declararlos en el IRPF o el Impuesto de Sociedades. La declaración informativa que presentaban las plataformas (modelo 179) está en este momento sin vigor según la propia Agencia Tributaria, aunque conviene confirmarlo con tu asesor fiscal antes de dar por hecho que no hay ninguna obligación de reporte por parte de la plataforma que uses.
Checklist resumen
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
- Declaración responsable ante la administración competente y número de registro
- Comprobar que la comunidad de propietarios no lo prohíbe
- Extintor, botiquín, hojas de reclamaciones, hoja informativa, placa si tu comunidad la exige
- Alta en SES.Hospedajes
- Comprobar si aplica tasa turística
- Seguro de responsabilidad civil
- Alta censal si prestas servicios de tipo hotelero, y declaración de los ingresos en todo caso
Cómo te ayuda GuestMalaga
Este checklist es previo a abrir; una vez abierto, GuestMalaga se encarga del día a día: el check-in del huésped, el envío del parte a SES.Hospedajes, y el control de ingresos y gastos del alojamiento en un mismo sitio. Puedes probarlo gratis los primeros 30 días.